Основная рекомендация: взять ипотеку под залог имеющегося жилья выгодно, если нужно получить крупную сумму без первоначального взноса и с более низкой ставкой, чем по стандартной ипотеке, но следует учитывать риски потери залогового имущества при просрочке платежей.
Что такое ипотека под залог недвижимости
Ипотека под залог недвижимости (КПЗН) — это кредит, обеспеченный уже имеющейся у заемщика недвижимостью (квартира, дом, коммерческий объект). В отличие от классической ипотеки, где залогом выступает приобретаемое жилье, здесь клиент сразу предоставляет в залог свой актив и получает наличные на любые цели12.
Преимущества и условия
| Преимущества | Условия и особенности |
|---|---|
| Отсутствие первоначального взноса или минимальный (от 0–10% стоимости залога)3 | Сумма кредита до 60–80% оценочной стоимости залога (в среднем до 70%)14 |
| Низкая процентная ставка (от 2,9% годовых в «Кредит под залог недвижимости» Сбера до от 19,5%–21,5% в сегменте КПЗН42) | Срок кредита — до 30 лет (зависит от банка)42 |
| Возможность нецелевого использования средств (ремонт, бизнес, образование)512 | Необходима оценка залоговой недвижимости (за счет заемщика)53 |
| Высокая вероятность одобрения (до 70% при наличии залога vs 35–45% без)5 | Обязательное страхование залога и, часто, жизни заемщика52 |
| Недвижимость остается в распоряжении заемщика (проживание, аренда)5 | Ограничения на отчуждение залогового имущества без согласия банка5 |
Шаги оформления
- Выбор программы и банка (Сбер, Газпромбанк, ВТБ, Дом.РФ и др.)534.
- Предварительный расчет: оценка стоимости залога, сумма кредита, ставка.
- Сбор документов: паспорт, выписка из ЕГРН, справки о доходах (при целевом кредитовании)34.
- Подача заявки и получение решения.
- Оценка недвижимости банком или аккредитованной оценочной компанией.
- Страхование объекта.
- Подписание кредитного договора и регистрация обременения в Росреестре.
Реальные кейсы
- Альтернатива новостройке: клиент оформил КПЗН под залог квартиры, чтобы оплатить первый взнос по ипотеке на покупку новостройки, не дожидаясь продажи старого жилья2.
- Бизнес-сделка в Тайге: Газпромбанк одобрил залоговое кредитование под магазин заемщиков — сумма 2,5 млн ₽ была выдана за 3 дня, несмотря на сложную кредитную историю3.
Рекомендации заемщику
- Использовать КПЗН для покрытия первоначального взноса по классической ипотеке или рефинансирования существующих кредитов2.
- Перед подачей заявки улучшить кредитную историю и снизить долговую нагрузку (ПДН <50% дохода)2.
- Сравнить несколько предложений банков по ставке, сумме и срокам, учитывая комиссии и расходы на оценку и страховку.
- Оценить риски: при просрочке банк реализует залог через судебные или внесудебные процедуры и направит выручку на погашение долга5.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли получить кредит под залог недвижимости без подтверждения дохода?
Да, но сумма будет ограничена (обычно до 60% стоимости залога), а ставка может быть выше. Потребуются документы на имущество и паспорт3.
Какие объекты принимаются в залог?
Квартира, дом с участком, таунхаус, коммерческая недвижимость, машиноместо — при условии соответствия требованиям банка (возраст, состояние, коммуникации)3.
Сколько времени занимает оформление?
От 1 до 3 недель: одобрение заявки — 1–2 дня, оценка — 2–5 дней, регистрация и подписание — ещё около недели3.
Можно ли заменить залог до окончания срока кредита?
Да, по согласованию с банком. Новая недвижимость должна быть не менее ликвидна, провести новую оценку и переоформление документов5.
Что будет, если не погасить кредит?
Банк реализует залог через торги или внесудебно, вырученные средства пойдут на погашение долга, остаток вернётся заемщику5.
Эта статья раскрывает механизм ипотеки под залог недвижимости, объединяя лучшие практики и реальные примеры, чтобы помочь вам принять обоснованное решение.
